Metsäkiinteistömarkkina vuonna 2023: Vuositasolla hintataso piti pintansa, vaikka jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppaa käytiinkin jo edellisvuotta matalammin hinnoin

Vuonna 2023 tehtiin 1 681 kappaletta julkisesti myyntiintulleiden yli 10 hehtaarin metsäkiinteistökauppaa. Määrä on 8,6 % vähemmän kuin 2022 ja 12,3 % vähemmän kuin edellisen viiden vuoden aikana keskimäärin. Kauppamäärät olivat vuoden alkupuoliskolla lähellä keskimääräistä, mutta määrät laskivat vuoden jälkimmäisellä puoliskolla ja erityisesti marras-joulukuussa.

Tarjonnasta kauppamäärän vähäisyys ei johtunut, sillä viime vuonna myyntiin tuli 2 299 yli 10 metsämaahehtaarin kohdetta, mikä on eniten vuodesta 2016 alkaneen markkinaseurannan aikana, ja 7,3 % enemmän kuin vuonna 2022.

”Vaikka koko maan tasolla markkinavolyymi laski selvästi, Etelä-Suomessa kauppaa käytiin 12,0 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Tällä markkinoiden painopisteen siirtymisellä etelän suuntaan on myös vaikutusta keskiarvoina laskettaviin hehtaari- ja kuutiometrikohtaisiin kauppahintoihin, sillä etelässä metsämaasta ja puukuutiometreistä maksetaan selvästi pohjoista enemmän”, kertoo Suomen Sijoitusmetsät Oy:n metsätietopäällikkö Eero Viitanen. ”Markkinoiden hintatason muutosta kannattaakin mittaroida ennemmin alueellisen ja ominaisuusluokittaisen tarjonnan muutoksista puhdistetun markkinahintaindeksin kautta kuin keskimääräisillä hehtaarihinnoilla”.

Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksi on noussut viimeisen viiden vuoden aikana keskimäärin 5,8 % vuodessa jyrkimmän nousun ollessa 11,0 % vuonna 2021. Pitkään jatkunut hintatason nousu katkesi elokuussa 2023, vaikka vuositasolla mitaten metsäkiinteistöjen hintataso oli vuonna 2023 edelleen 0,6 % edellisvuotta korkeampi. Eniten hintataso on tullut alaspäin Etelä-Suomessa, jossa hintataso laski 2,2 % edellisvuoteen verrattuna, kun taas Lapissa hintataso nousi jopa 8,4 %. Lapin muista poikkeava hintatason kehitys johtuu suurelta osin alueen ohuesta markkinasta kauppamäärien edelleen laskiessa.

Ammattimaiset ostajatahot, eli metsärahastot ja sijoitusyhtiöt, ovat viime vuosina olleet merkittävä tekijä metsäkiinteistömarkkinoilla. Ne hankkivat enimmillään, vuoden 2022 kolmannella kvartaalilla, 46 % kaikista julkisesti myyntiintulleista kohteista kappalemääräisesti ja 63 % euromääräisesti (kuva 1). Nyt päättyneen vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä ammattimaiset ostajat vastasivat enää 18 % kaupoista kappalemääräisesti ja 28 % euromääräisesti, mitkä ovat pienimmät osuudet sitten vuoden 2018 lopun.

”Ammattimaisten ostajien kauppojen painottuessa selkeästi suuremman kokoluokan metsäkiinteistöihin, on arvokkaampien kiinteistöjen hintataso laskenut keskimääräistä enemmän”, Viitanen sanoo.

”Nyt näyttää kuitenkin siltä, että korkohuippu on ohitettu inflaation painuessa kohti EKP:n tavoitetta. Metsäsijoituksen keskimääräinen reaalinen 4 % tuotto-odote alkaa näyttämään taas houkuttelevalta hajautushyötyjä arvostavalle,” ennakoi Suomen Sijoitusmetsien yrittäjä Mika Venho.