Kiinteistökauppa hiljentynyt, mutta odotukset positiivisia - vuokrat maltillisessa nousussa

Suomen talouskasvun odotetaan alkavan loppuvuonna, koronleikkaukset käynnistyvät 

Tuoreimpien Suomen talouden kasvuennusteiden mukaan Suomen BKT:n ennustetaan supistuvan vajaalla puolella prosentilla vuonna 2024. Näkymiin liittyy kuitenkin paljon epävarmuutta ja ennusteet vaihtelevat nollan ja -1 prosentin välillä. Talouden odotetaan kääntyvän kasvuun syksyllä 2024 ja ensi vuodelle ennustetaan jo noin 1,5–2 prosentin kasvua. Suomen kasvukehityksen taustalla on maailmantaloudessa tapahtunut käänne parempaan keväällä 2024. Suomen keskeisten vientimarkkinoiden ennustetaan piristyvän loppuvuodesta eteenpäin, mikä tukee kasvua erityisesti ensi vuonna. Lisäksi EKP:n ennakoidaan aloittavan ohjauskoron leikkaukset kesäkuussa, mikä tukee usean toimialan kasvua. Rakennus- ja kiinteistöalan kysynnän näkökulmasta koronlaskut ovat erittäin tärkeitä ja näiden alojen kysynnän odotetaan alkavan parantua loppuvuonna 2024. 

Kiinteistökauppavolyymit pysyneet toistaiseksi matalina

Kiinteistökauppamarkkinoilla vuosi 2024 on lähtenyt liikkeelle varsin hiljaisissa merkeissä. Tammi-huhtikuun transaktiovolyymi oli KTI:n tilastojen mukaan vain noin 560 miljoonaa euroa, joka oli viime vuottakin matalampi lukema. Potentiaalisten ostajien ja myyjien hintanäkemykset eivät ole edelleenkään riittävästi lähentyneet, jotta kaupankäyntivolyymit olisivat lähteneet uuteen nousuun.

Tuottovaatimuksiin odotetaan laskua ja kauppavolyymeihin nousua

Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan asunto- ja liikekiinteistöjen nettotuottovaatimukset kääntyivät hienoiseen laskuun viime syksyyn verrattuna. Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuottovaatimus sen sijaan jatkoi nousuaan ja noteerattiin nyt barometrissa 5,1 prosenttiin. Myös muissa suurissa kaupungeissa toimistojen tuottovaatimukset nousivat selvästi talven aikana, mutta toimistojenkin tuottovaatimusten odotetaan olevan jo vähitellen huipussaan. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa valtaosa vastaajista odotti sekä ulko- että kotimaiseen sijoittajakysyntään nousua seuraavien 12 kuukauden aikana.

Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat 4,2 prosenttia, vajaakäyttö kasvussa

Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi 4,2 prosenttia kevään 2023 ja 2024 välisenä aikana. Viimeisen kuuden kuukauden aikana indeksi nousi 3,4 prosenttia. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa toimistovuokraodotusten saldoluku pysyi positiivisena Helsingin keskustassa, mutta kaikissa muissa suurissa kaupungeissa suurempi osuus vastaajista odottaa vuokrien ennemmin laskevan kuin nousevan lähimmän vuoden aikana.  

Toimistojen vajaakäyttöaste jatkaa yhä kasvuaan, kun taloustilanne painaa kysyntää ja vuokralaiset tehostavat tilankäyttöään. Helsinki Research Forumin tilastojen mukaan pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste oli maaliskuun lopulla 14,5 prosenttia, joka oli noin kaksi prosenttiyksikköä viime kevättä korkeampi lukema.

Liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat barometrin vastaajien mukaan enimmäkseen tasaisia tai hivenen laskevia. Helsingin keskustassa liiketilavuokraodotusten saldoluku on hieman muita suuria kaupunkeja matalampi. Tuotannollisten tilojen vuokrien odotetaan edelleenkin jatkavan nousuaan kaikissa suurissa kaupungeissa. 

Kasvanut vuokra-asuntotarjonta on pitänyt vuokrien kehityksen maltillisena

Vuokra-asuntotarjonnan voimakas kasvu näkyy käyttöasteissa etenkin pääkaupunkiseudulla. KTI:n tietokannassa pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen käyttöaste oli maaliskuun alussa tasan 90 prosenttia. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa käyttöasteet pysyttelevät pääkaupunkiseutua korkeampina. Suhteellisesti vähiten tyhjiä asuntoja oli Tampereella, Oulussa ja Jyväskylässä, joissa käyttöaste ylitti 95 prosenttia.

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski maaliskuun 2023 ja 2024 välillä pääkaupunkiseudulla keskimäärin 1,0 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa asuntovuokrien kehitys on pysynyt pääkaupunkiseutua positiivisempana, ja uusien vuokrasopimusten vuosimuutos oli keskimäärin 1,7 prosenttia. Viimeisimmän vuosineljänneksen aikana vuokrat nousivat hienoisesti kaikissa suurissa kaupungeissa verrattuna loka-joulukuussa 2023 alkaneisiin sopimuksiin.

Maaliskuussa toteutetussa Raklin vuokra-asuntobarometrissa asuntojen nimellisvuokrien odotetaan nousevan, mutta vuokraodotukset olivat lähes kaikissa suurissa kaupungeissa hieman matalammalla tasolla kuin viime syksynä. Edellisten kyselyjen tavoin Tampereen asuntovuokrakehitys on positiivisempaa muihin kaupunkeihin verrattuna. 

Rakentamisen määrä Suomessa vähenee edelleen, käänne kasvuun loppuvuonna 2024 
 
Vuonna 2023 rakentamisen kokonaismäärä väheni yli 10 prosentilla. Keskeisiä syitä rakentamisen alamäelle on koronnostojen jatkuminen ennakoitua pidempään sekä kohonneiden rakennuskustannusten aiheuttamat haasteet. Rakentamisen volyymi vähenee edelleen selvästi alkuvuosipuoliskolla 2024, mutta kääntyy kasvuun vuoden lopulla. Rakentamisen määrän odotetaan vähenevän 5–6 prosenttia kuluvana vuonna sekä koko maassa että pääkaupunkiseudulla.

Kuluttajien ostovoiman odotetaan kuitenkin kehittyvän positiivisesti tänä vuonna johtuen hitaammasta inflaatiosta ja positiivisesta palkkakehityksestä. Toisaalta kuluttajat joutuvat ottamaan heikkenevän työllisyystilanteen huomioon arvioidessaan taloudentilaansa, mikä saattaa hidastaa kuluttajaluottamuksen kohentumista.

Asuntoaloitusten määrä kääntynyt kasvuun pääkaupunkiseudulla - taustalla ARA-hankkeet

Uusien asuntojen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli 8 700 asuntoa vuonna 2023, mikä on 23 prosentin lasku vuodentakaisesta. Asuntorakentamisen volyymi väheni pääkaupunkiseudulla ja koko Suomessa reilut 25 prosenttia vuonna 2023. Pääkaupunkiseudun vuositason aloitusten pohja saavutettiin lokakuussa 2023, 8 100 asuntoa, jonka jälkeen aloitusmäärä on ollut kasvussa ja vuositason aloitusmäärä maaliskuun lopussa 2024 oli 9 400 asuntoa. Keskeinen syy pääkaupunkiseudun asuntoaloitusten kasvulle löytyy ARA-asuntojen määrän kasvusta.

Toimitilarakentaminen kannattelee rakentamista myös vuonna 2024

Toimitilarakentamisen volyymi kasvoi pääkaupunkiseudulla vuonna 2023 reilut 10 prosenttia. Kasvu oli poikkeuksellisen voimakasta, koska koko maan tasolla toimitilarakentaminen väheni yli 10 prosenttia. Maaliskuussa 2024 uusien toimitilojen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli kohtuullisella 2000-luvun normaalitasolla, ei lähelläkään 2000-luvun pohjalukemia kuten asuntorakentamisessa. Lisäksi rakennuslupien määrä mahdollistaa runsaasti uusia aloituksia. Vuonna 2024 toimistotiloja valmistuu noin 120 000 neliömetriä, mikä on enemmän kuin vuosiin. Pääkaupunkiseudun toimitilarakentamisen veturina toimii parhaillaan julkinen palvelurakentaminen. Vuoden 2024 jälkipuoliskolla käynnistettäväksi suunniteltuja liike- ja toimistorakennushankkeita on edellisvuotta enemmän, mutta julkisten rakennusten aloitusmäärä on laskussa loppuvuonna.

Korjausrakentamisessa menossa nollakasvuvuosi pääkaupunkiseudulla, syksyllä vilkastuu
 
Korjausrakentamisen kasvua ovat jarruttaneet korkojen nousu, remonttien korkea hintataso sekä kiinteistöjen ylläpitokustannusten nousu. Hintojen nousu on kuitenkin pysähtynyt vuoden 2023 lopulla. Kiinteistöliiton tuoreen korjausbarometrin mukaan korjausrakentamisen supistuminen jatkunee myös vuonna 2024, vaikka kuluvana vuonna saatetaan jäädä edellisvuotta vähemmän miinuspuolelle. Vilkkainta korjaaminen on pääkaupunkiseudulla, jossa korjaaminen voi hyvinkin nousta vuoden 2023 tasolle. Toimitilakiinteistöjen puolella myös rahoituksen saatavuus on ongelma.  Toimitilarakentamisen määrä väheni 1–2 prosenttia vuonna 2023 ja vuodelle 2024 odotetaan nollakasvua. Useita julkisten rakennusten suuria korjaushankkeita on käynnissä tai käynnistymässä. 

Infrarakentamisen näkymät vakaat pääkaupunkiseudulla

Infrarakentaminen väheni 5 prosenttia vuonna 2023 ja on myös kuluvan vuoden alussa miinuksella (-4 %). Lasku koskee sekä investointeja että kunnossapitoa. Infrarakentamisen määrän vähenemiseen vaikuttanut maarakennuskustannusten raju nousuvaihe on ohitettu. Kustannusten vuosinousu huhtikuussa 2024 oli hidastunut 1,5 prosenttiin, kun nousua oli 12 prosenttia vuoden 2023 alussa. Hidastumisesta huolimatta kustannustaso on infrarakentamisessa edelleen korkea. Infraurakoitsijoiden tarjoushalukkuuden odotetaan paranevan kuluvana vuonna. Pääkaupunkiseudun inframarkkinan koko on vajaa 2,5 miljardin euroa vuodessa. Pääkaupunkiseudulla määrä pysyy lähes ennallaan vuosina 2023 ja 2024. Käynnissä on paljon suuria hankkeita.

Rakennuskustannusten nousu on pysähtynyt, materiaalikustannukset laskevat

Rakennuskustannusten vuosinousuvauhti on pysähtynyt, kustannukset nousivat 0,2 prosenttia huhtikuussa 2024. Kustannusten maltillistumisen taustalla on rakennustarvikkeiden osaindeksi, joka alkoi laskea maaliskuussa 2023. Tarvikepanosten kustannukset laskivat huhtikuussa 2024 2,2 prosenttia vuodentakaisesta. Työkustannusten nousu vuonna 2023 oli 5,3 prosenttia, mutta kasvu on hiipunut vuonna 2024 ja nousuvauhti oli huhtikuussa 3,8 prosenttia.

Rakentamisen tarjoushinnat laskussa, mutta edelleen korkealla pääkaupunkiseudulla
 
RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksi oli vuodenvaihteessa noin 6 prosentin laskussa. Laskuvauhti on kuitenkin hidastunut alkuvuodesta ja indeksi oli maaliskuussa 2024 yhden prosentin laskussa. Asuntorakentamisen tarjoushinnat ovat indeksin asuntorakentamista käsittelevän osan perusteella laskeneet keskimääräistä enemmän. Maaliskuussa 2024 asuntorakentamisen indeksi on pudonnut vuodentakaisesta yli 6 prosenttia.

Tarjousaktiivisuus ennätyksellisen korkealla 
 
Pääurakkakilpailuissa saatujen tarjousten määrä kääntyi kasvuun vuonna 2022, jolloin tarjouksia saatiin keskimäärin hieman yli 2 kappaletta. Syksyllä 2023 aktiivisuus oli huipussaan ja tarjouksia saatiin 6,4 kappaletta. Alkuvuonna 2024 saatujen tarjousten keskiarvo oli 4,5 tarjousta, joka on lähellä pitkän aikavälin keskiarvoa 4,9 kappaletta. Asuntorakentamisen heikko markkinatilanne pitänee tarjousaktiivisuuden korkealla ainakin vuoden 2024.

Raklin jäsenen kommentti:

Tarjontaa markkinoilla on runsaasti, mutta kysyntää ei varsinkaan kookkaammille hankkeille. Pääomien kerääminen, ostopäätösten saaminen ja rahoituksen järjestäminen on ollut haastavaa ja myyntiajat ovat pidentyneet. Logistiikkakiinteistöihin on kohdistunut verraten hyvää kysyntää niin sijoittaja- kuin käyttäjämarkkinassa, eikä rahoitus ole muodostunut hankkeiden pullonkaulaksi.

Vuokrien kehitys etenkin parhaimmilla sijainneilla nähdään edelleen positiivisena suhteutettuna inflaatioon, mutta varsinkin toimistomarkkinoilla taloustilanne ja tilankäytön tehostaminen nakertaa toimistosijoituksista saatavaa efektiivistä vuokratuottoa. Vapaarahoitteiseen vuokra-asumiseen kaavailtuja sijoituksia onkin ollut vaikea saada kannattamaan laskennallisen nettotuoton jäädessä suhteellisen matalaksi hankintahintaan nähden. Vuokra-asuntotarjonnan ollessa korkealla vuokrien kehityksestä ei myöskään ole saatu vetoapua nettotuottojen parantumiseen.

Merkkejä kiinteistömarkkinatilanteen parantumisesta on loppuvuodesta, sillä patoutunutta tarjontaa on paljon. Odotamme sijoittajien ostohalukkuuden lisääntyvän, kun keskuspankkien ennakoidut koronlaskut toteutuvat ja saamme merkkejä taloustilanteen parantumisesta. Uskomme, että kiinteistöjen hinnoittelussa pohjakosketus on saavutettu ja loppuvuonna kysyntä nousee, jolloin tuottovaateet tietyillä sektoreilla kääntyisivät hienoiseen laskuun.

Sami Kesonen, Deputy Head of Real Estate Investments / KEVA

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet