Kaupunginosa-analyysi 2022–2040: Uudet asuinalueet haastavat perinteisiä arvoalueita

A-Insinööreissä selvitettiin jälleen, miten neliöhinnat kehittyvät tulevaisuudessa Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen ja Turun eri asuinalueilla vuodesta 2022 vuoteen 2040 – jos kaavaillut palvelu- ja liikenneinvestoinnit alueilla toteutuvat. Ennuste perustuu Cityfier-mallinnukseen, joka huomioi nykyisen rakenteen ja hintakehityksen lisäksi aluetta koskevat kaavasuunnitelmat eli mm. joukkoliikenneinvestoinnit sekä julkiset ja yksityiset palvelut.

Arvokkaimmat asuinalueet sijaitsevat vuonna 2040 edelleen Helsingissä, mutta vertailun kovin keskimääräinen asuntojen reaalinen* hintojennousu nähdään ennusteen mukaan Tampereella (+ 21 %).

– Nykyisessä turbulenssissa, epävarmassa markkinatilanteessa jako pitkällä tähtäimellä haluttujen asuntojen ja sijaintien ja vähemmän haluttujen kohteiden välillä korostuu, kaupunkikehitysjohtaja Jukka Kettunen A-Insinööreistä toteaa.

Kehittyvien alueiden ykkönen on viime vuoden analyysin tavoin Espoon Finnoo-Eestinmalmi, missä asuntojen keskihinta tulee ennusteen mukaan yli kaksinkertaistumaan vuoteen 2040 mennessä (+ 124 %) – enemmän kuin missään muussa tutkitussa kaupunginosassa. Vuoden 2040 ennustetulla keskineliöhinnalla Finnoo nousee jo Espoon arvokkaimmaksi asuinalueeksi ohi Tapiolan.

Suurin yllättäjä ja nousija Espoossa on omakotitaloalue Kalajärvi, missä asuntojen keskihinnan ennakoidaan nousevan lähes Finnoota vastaavasti. Kalajärvelle on kaavoitettu pientaloasumista noin 2 500 uudelle asukkaalle.

– Kalajärvi edustaa esimerkillistä pientaloaluetta, jota suunnitellaan kestävän kehityksen ehdoilla. Uudet kodit rakennetaan nykyisen paikalliskeskuksen ympärille ja lähipalveluja on varauduttu täydentämään päiväkodilla ja senioritalolla. Alue tulee olemaan tiivis ja kompakti ollakseen pientaloalue ja liikennevisiossa sinne on tehty myös pikaraitotie-varaus, Kettunen kertoo.

Hiedanranta nousee Tampereen arvokkaimmaksi alueeksi

Tampereella paras reaalinen arvonkehitys (+ 112 %) tullaan ennusteen mukaan näkemään Hiedanrannassa (Luoteis-Tampere). Entiselle teollisuusalueelle Näsijärven rannalle rakentuu parhaillaan uusi asuinalue 20 000–25 000 asukkaalle.

– Hiedanranta on tasapainoisen, kestävän aluerakentamisen hanke, ja nyt näyttää siltä, että kaupunginosasta on kehittymässä Tampereen arvostetuin, tietyssä mielessä Tampereen Riviera, Kettunen mainitsee.

Huomionarvoinen Tampereella on myös Messukylän alue, missä reaalihintojen ennakoidaan nousevan nykyisestä + 69 %, etenkin kaavaillun lähijuna-aseman siivittämänä vuonna 2035.

– Messukylässä on merkittävää ns. brownfield-potentiaalia. Alueella on nyt teollisuutta ja varastoja eli kehitettävää tonttivarantoa on, Kettunen sanoo.

Espoota ja Tamperetta vastaavasti myös Vantaalla uusi kaupunginosa, Kivistö, on nousemassa kaupungin arvokkaimmaksi asuinalueeksi 2040 mennessä, jos suunnitellut investoinnit toteutuvat. Kivistön keskihintojen ennustetaan nousevan + 39 %, enemmän kuin muissa Vantaan kaupunginosissa. Asukasmäärä kasvaa 16 000:sta 26 000:een.

– Kaupunki on kaavoittanut asemanseudun kortteleihin valtavasti lähipalveluja, joita nyt, odotuksen jälkeen, on alkanut rakentua. Kauppakeskus Kivis avataan suunnitelmien mukaan ensi vuonna. Odotukset Vantaan uutta keskustaa kohtaan ovat korkealla, Kettunen sanoo.

Uutena nousijana erottuu Jokiniemi, josta on tulossa tuoreen kaavahankkeen myötä ”Vantaan Otaniemi”. Tieteen ja oppimisen, asumisen ja palvelut yhdistävän Jokiniemen kampuksen lisäksi alueen arvonkehitystä (+ 39 %) siivittävät Tikkurin kauppakeskuksen uudistus ja Vantaan pikaraitotie.

Turussa tulevaisuuden alueiden ykkönen on edelleen Kupittaa, nyt tilapäinen junien pääteasema ja kaupunkikehittämisen kärkialueita. Suurinta ja nopeaa arvonnousua ennustetaan keskustan läheisyyteen Pitkämäki-Muhkuriin (+ 58 %), jonka vetovoiman kasvua lisäävät uudet Pukkilan ja Pitkämäen asuin- ja palvelurakentamisen hankkeet.

Helsingissä Munkkivuori uudistuu

Helsingissä suurin keskimääräisten neliöhintojen nousu (+ 43 %) nähdään Kaitalahdessa Kruunuvuorenrannassa, minne rakennetaan parhaillaan raitiolinjaa ja asuntoja.

Pitkällä suunnitteluvaiheessa on myös uusi, kaupunginosan kaupalliset ja julkiset palvelut yhdistävä keskuskortteli Kruunis. Vuonna 2040 Kruunuvuorenrannassa asuu yli 13 000 asukasta.

Vanhojen kaupunginosien yllättäjä on Munkkivuori, missä hintakehitysennuste parani eniten viime vuodesta. Munkkivuoressa reaalisten keskihintojen ennakoidaan nyt nousevan neljänneksen nykyisestä. Merkittävin tuore kaavahanke on Munkkivuoren ostoskeskuksen uudistus 2027. Huopalahdentien bulevardin varteen on ensi vuosikymmenellä tarkoitus nousta asuntoja noin 3 000 uudelle asukkaalle ja toimitiloja 2 000 työntekijälle.

– Munkkivuori on nukkunut ikään kuin ruususen unta, ja nyt kun siellä käynnistyy useita merkittäviä hankkeita, kaupunginosa tulee näkemään renessanssin tulevien 20 vuoden aikana.

– Vetovoima pysyy ja kasvaa niillä alueilla, joihin investoidaan. Myös perinteiset vanhat alueet tarvitsevat tasapainoista yksityisten ja julkisten palvelujen, asumisen ja liikenneyhteyksien kehittämistä. Keskusta-alueiden ylläpitämiseksi keskustoihin pitäisi kaavoittaa asumista työpaikkojen ja liiketilojen lisäksi, Kettunen sanoo.

Cityfier kaupunginosa-analyysi 2022–2040

A-Insinöörien Cifyfier-arvonkehitysanalyysissa oli mukana 184 postinumeroaluetta ja yli 100 000 asuinkiinteistöä. Analyysissa käytiin läpi yli 1 000 kaavahanketta kyseisillä alueilla. Katso kuvaajat pdf-liitteessä.

*) Reaalinen arvonkehitys lasketaan asunnon nykyhinnasta eikä hintaennuste sisällä inflaation vaikutusta.

Helsinki:
• Suurin reaalinen arvonnousu 2022–2040 Kruunuvuorenrannassa Kaitalahdessa (+ 43 %). Ennustettu neliöhinta 7 552 euroa*.
• Suurin nousija viime vuoden ennusteesta on Munkkivuori. Hintojen ennakoidaan nousevan nykyisestä + 26 % vuoteen 2040 mennessä (keskineliöhinta 6 626 euroa*).
• Kalleimmat asunnot sijaitsevat Eira–Hernesaari -alueella, missä ennustettu vuoden 2040 keskineliöhinta vuonna 2040 on 10 958 euroa*.
• Vertailussa mukana 81 postinumeroaluetta.

Espoo:
• Suurin reaalinen arvonnousu 2022–2040 Finnoo-Eestinmalmi -alueella (+ 124 %). Ennustettu neliöhinta 8 693 euroa* 2040 on Espoon kaupunginosista korkein.
• Suurin nousija vuoden 2021 ennusteeseen verrattuna on Kalajärvi. Ennakoitu keskineliöhinta nousee nykysuunnitelmien nojalla + 120 % vuoteen 2040 mennessä.
• Vertailussa mukana 45 postinumeroaluetta.

Vantaa:
• Suurin reaalinen arvonnousu 2022–2040 Kivistössä (+ 39 %), jos suunnitellut investoinnit toteutuvat. Ennustettu keskimääräinen neliöhinta 6 226 euroa*. Tällä keskihinnalla Kivistö on Vantaan kallein asuinalue 2040.
• Suurin nousija vuoden 2021 ennusteen verrattuna on Jokiniemi. Keskineliöhintojen ennakoidaan kasvavan nykyisestä + 39 % vuoteen 2040 mennessä.
• Vertailussa mukana 18 postinumeroaluetta.

Tampere:
• Suurin reaalinen arvonnousu 2022 –2040 Hiedanrannan alueella (+ 112 %). Ennustettu keskineliöhinta 7 429 euroa*. Tämä on vertailussa Tampereen kaupunginosista korkein 2040.
• Suurin nousija viime vuoden ennusteesta on Messukylä. Hintojen ennakoidaan nousevan + 69 % vuoteen 2040 mennessä (keskineliöhinta 5 737 euroa*).
• Vertailussa mukana 28 postinumeroaluetta.

Turku:
• Suurin reaalinen arvonnousu 2022–2040 Pitkämäki-Muhkurissa (+ 58 %). Kaupunginosassa ennustetussa arvonkehityksessä on tapahtunut suurin muutos viime vuodesta. Ennustettu keskimääräinen neliöhinta 2040 nyt 3 340 euroa*.
• Keskihinnaltaan arvokkaimmat asunnot 2040 sijaitsevat Kupittaalta, missä ennustettu keskimääräinen neliöhinta 4 954 euroa*.
• Vertailussa mukana 12 postinumeroaluetta.

Viiden kaupungin arvonkehitysanalyysi toteutettiin A-Insinöörien Cityfier-sovelluksella. Palvelu havainnollistaa kaupunkialueiden tulevan rakenteen ja ennustaa asuntojen hintakehitystä kaavasuunnitelmien, toteutuneen asuntokaupan ja avoimen kiinteistödatan perusteella.