Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä ja kannattavaa sijoitustoimintaa – alueelliset erot kuitenkin suuria

Asuntosijoittaminen tuottaa kuukausittaisen rahavirran lisäksi myös mahdollisen arvonnousun pitkällä aikavälillä. Sijoittajan ei kannata tuijottaa pelkästään vuokratuottoa tai asunnon arvonnousupotentiaalia, koska tutkimuksen mukaan myös kaupunkikohtaisilla erityispiirteillä on suuri vaikutus tuottoon. Asuntosijoittajan kannattaa tutustua kaupunkien kehitysnäkymiin huolellisesti.

”Vuokratuotto on parempi matalan hintatason kaupungeissa. Kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat ovat selvästi edullisempia kuin esimerkiksi Helsingissä, ei vuokrataso ole vastaavassa suhteessa edullisempi. Suuremmissa kaupungeissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla kannattavuus nojaa enemmän arvonnousupotentiaaliin. Kasvukeskuksiin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän kannalta on kuitenkin tärkeää, että ne pysyvät asuntosijoittajia kiinnostavina alueina.”, toteaa Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

”Kaupungin sisäisen mikrosijainnin merkitys kasvaa. Asunnon vuokrattavuus voi vaihdella huomattavasti. Hyviä kohteita on ilman muuta myös tutkimuksessa huonommin menestyneissä kaupungeissa. Huolellinen perehtyminen kaupunkiin ja alueisiin on asuntosijoittamisen a ja o”, Koro-Kanerva painottaa.

”Asuntosijoittamisen kannattavuuteen kohdistuu lähitulevaisuudessa kuitenkin haasteita. Uusia asuntoja on viime vuosina rakennettu runsaasti, ja tarjonnan kasvu näkyy vuokrien kehityksessä. Samaan aikaan uumoillaan korkojen, ylläpito- ja korjauskulujen nousua. Jos yksityisten vuokranantajien kiinnostus sijoittaa asuntoihin laskee, asuntojen rakentaminen hidastuu ja tarjonta ei kasva. Pitäisikin miettiä keinoja, joilla yksityiset vuokranantajat saadaan pidettyä ostolaidalla, jotta asuntoja saadaan vuokramarkkinoille kasvavaa kysyntää vastaavasti.”

Sijoitusmuotojen tasavertaisuuteen pitää pyrkiä

Tutkimuksesta nähdään, että vuokratuotto on pitkällä aikavälillä pysynyt käytännössä samana noin 3,5 prosentissa. Kuitenkin esimerkiksi metsään sijoittaminen on viime vuosina noussut PTT:n mukaan jopa kannattavammaksi sijoitusmuodoksi kuin asuntosijoittaminen.

”Yhteiskunnan kannalta fiksumpaa olisi suunnata sijoittamista metsien sijaan asuntoihin. Veroratkaisuilla voidaan edistää yksityisten vuokranantajien halua jatkossakin sijoittaa asuntoihin. Kansankapitalismiin kannustamisen nimissä asuntosijoittamisen verotusta pitäisi keventää. Tällä hetkellä pienvuokranantaja näyttää olevan ainoa, joka maksaa pääomatuloveron kokonaisuudessaan. Muille sijoitusmuodoille ei luotu erilaisia verotusta loiventavia välineitä, kuten kevennetyt osingot ja metsälahjavähennys”, Koro-Kanerva analysoi.

”Yksityiset vuokranantajat ovat vuokramarkkinoiden joustavin toimijajoukko, joten heidän edellytystensä parantaminen olisi myös tästä näkökulmasta järkevää. Asuntoja tarvitaan erityisesti kasvukeskuksiin, koska kaupungistuminen ei hidastu”, sanoo Koro-Kanerva.

Asuntorahastojen rooli markkinassa

Asuntorahastojen vaikutuksesta ja merkityksestä asuntomarkkinoille on useita eriäviä näkemyksiä. Asuntorahastojen yleistymisen nähdään joidenkin tahojen mukaan pitävän yllä asuntotuotantoa sekä vuokra-asuntojen tarjontaa.

Asuntorahastojen tuottotavoite on noin 6–9 prosenttia, kun keskimäärin vuokratuotto on pari prosenttia. Suuri osa tuotosta on siis laskettu asuntojen arvonnousun varaan.

”Asuntorahastoihin sijoittavan pitää huolellisesti perehtyä rahaston ansaintalogiikkaan. Korkoriski on rahastoillekin ilmeinen. Jos rahaston tuotto perustuu vahvasti asuntojen arvonnousuun, kannattaa olla tarkkana. Riskit pitää tiedostaa. Rahastoilla on myös kuluja, jotka tulevat rahastosijoittajan maksettavaksi. Markkinoilla on asuntorahastoja, joiden ansaintalogiikka ei välttämättä ole kestävää, varsinkaan jos korot lähtevät nousuun”, Koro-Kanerva näkee.

Kaupunkiranking

Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla
1. Väestönkasvu (%)
2. Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4. Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5. Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6. Hintojen vaihtelu (varianssi)
7. Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8. Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.

2017
Vaasa
Jyväskylä
Kokkola
Kuopio
Helsinki
Pori
Espoo-Kauniainen
Mikkeli
Tampere
Turku
Seinäjoki
Lahti
Kehyskunnat
Rovaniemi
Vantaa
Kajaani
Oulu
Hämeenlinna
Rauma
Kotka
Joensuu
Lappeenranta
Kouvola
Porvoo

Kaupunkiranking on suuntaa-antava. Hyviä sijoituskohteita löytyy niin Kouvolasta kuin Vaasastakin. Sijoituspäätöstä tehdessä on erittäin tärkeää tunnistaa alueen ja kaupungin kehitysnäkymät sekä niihin vaikuttavat tekijät, riskit ja mahdollisuudet. Myös omalle strategialle kannattaa olla uskollinen ja sijoittaa ensisijaisesti sellaisille alueille, jotka tuntee hyvin.

Tutkimuksen sisältö

Suomen Vuokranantajat on yhteistyössä Pellervon Taloudellisen Tutkimuskeskuksen (PTT) kanssa tehnyt jälleen vuokratuottotutkimuksen, jossa käsitellään eri kaupunkien näkymiä yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 alkaen.

Tutkimuksessa käsitellään alueellisia kehitystekijöitä, jotka vaikuttavat asuntosijoittamiseen.

Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2017-2021.

Lisää tutkimuksesta