Taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä vanhentuneita määräyksiä

Monella taloyhtiöllä vanhan lain aikainen yhtiöjärjestys

Taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaan oltava yhtiöjärjestys, mutta laki ei aseta vaatimuksia yhtiöjärjestysten päivittämiselle esimerkiksi lakimuutosten vuoksi. Jos yhtiöjärjestyksessä on aiempien lakien aikaisia määräyksiä, jotka ovat nykylain vastaisia, niitä ei yksinkertaisesti noudateta. Niiden asemesta noudatetaan nykyisen lain määräyksiä.

”Yllättävän paljon taloyhtiöillä on aiemman lain aikaisia yhtiöjärjestyksiä. Vanhimmat alkuperäissisältöiset yhtiöjärjestykset, joihin itse olen törmännyt, ovat olleet 1960-luvulta. Sen jälkeenhän itse asunto-osakeyhtiölakikin on ehtinyt uudistua jo kahdesti”, kertoo Annika Kemppinen, joka työskentelee asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Kemppinen on juuri kirjoittanut yhdessä Marina Furuhjelmin ja Mia Pujalsin kanssa kirjan Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit (Kiinteistömedia Oy). Kirjassa kerrotaan, millaisia määräyksiä asunto-osakeyhtiölain mukainen yhtiöjärjestys voi pitää sisällään ja missä tapauksissa yhtiöjärjestyksen vanhentuneet määräykset on päivitettävä.

”Jos yhtiöjärjestys on rekisteröity ennen 1.7.2010, se on ajalta ennen nykyistä asunto-osakeyhtiölakia. Jos rekisteröintipäivä ei ole tiedossa, yhtiöjärjestyksestä voi pikatestinä tarkistaa vaikkapa yhtiökokouksen koolle kutsumista koskevan kohdan. Jos kutsuajaksi on merkitty viikko nykylain mukaisen kahden viikon sijaan, yhtiöjärjestys on vanhan lain mukainen ja siis päivityksen tarpeessa”, Kemppinen toteaa.

Vanhentunut yhtiöjärjestys tulee päivittää

Jos yhtiöjärjestystä ei ole päivitetty nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimassaoloaikana, se kannattaa käydä kohta kohdalta läpi. Yhtiöjärjestyksen määräyksiä voi verrata vaikkapa Taloyhtiön yhtiöjärjestys -kirjan mallimääräyksiin. Jos vastaan tulee vanhentuneita määräyksiä, taloyhtiön hallituksen kannattaa ottaa yhtiöjärjestyksen päivitys työlistalle.

”Kehotan taloyhtiöitä aina päivittämään vanhan lain aikaiset yhtiöjärjestykset. Jos yhtiöjärjestyksessä on vanhentuneita määräyksiä, se paitsi hämmentää osakkaita myös vaikeuttaa hallituksen ja isännöitsijän työtä. Tällöinhän pitää aina erikseen selvittää, miltä osin yhtiöjärjestystä noudatetaan ja miltä osin jokin nykylain määräys ohittaa yhtiöjärjestyksen määräyksen”, Kemppinen muistuttaa.

Hallitus voi itse tehdä yhtiöjärjestykseen pieniä muutoksia ja sanamuotojen nykyaikaistuksia isännöitsijän avustuksella. Mallia voi hyvin ottaa Taloyhtiön yhtiöjärjestys -kirjan määräyksistä. Jos yhtiöjärjestykseen tehdään isompia muutoksia, avuksi kannattaa ottaa kiinteistöalaan perehtynyt lakimies.

”Lakimies pystyy arvioimaan, ovatko taloyhtiön toiveet yhtiöjärjestyksen muutoksista toimivia ja järkeviä. Samalla hän käy yhtiöjärjestyksen kokonaisuudessaan läpi ja varmistaa, ettei siihen jää ristiriitoja. Valitettavan usein, kun taloyhtiöt itse päivittävät yksittäisiä yhtiöjärjestyksen määräyksiä, unohdetaan tarkistaa yhtiöjärjestyksen muut määräykset”, Marina Furuhjelm kertoo. Furuhjelm työskentelee asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Lopullinen, muutettu yhtiöjärjestys tulee aina hyväksyttää taloyhtiön yhtiökokouksella ja ilmoittaa rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukseen.

”Muutettu yhtiöjärjestys on voimassa rekisteröinnistä alkaen, ja vasta sen jälkeen sitä voidaan ryhtyä noudattamaan”, muistuttaa Mia Pujals, joka työskentelee vanhempana lakimiehenä Kiinteistöliitto Uusimaassa.

Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit (Kiinteistömedia Oy) kertoo, millaisista asioista taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä tavallisesti määrätään ja mitä yhtiöjärjestyspykäliin on asunto-osakeyhtiölain mukaan mahdollista kirjata. Kirja auttaa selvittämään, onko taloyhtiön yhtiöjärjestys nykyisen lain mukainen, sekä kertoo, missä tilanteissa ja miten yhtiöjärjestyksen vanhentuneet määräykset kannattaa päivittää. Kirjassa on paljon esimerkkejä yhtiöjärjestysmääräyksistä sekä mallit kokonaisista asunto-osakeyhtiön ja kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksistä. Kirjan ovat kirjoittaneet asianajaja, OTM Marina Furuhjelm, asianajaja, OTM Annika Kemppinen sekä vanhempi lakimies, OTK, VT Mia Pujals. Kirja ilmestyi 22.6.2021.