Syyskuun ja kolmoskvartaalin 2022 asuntomarkkinakatsaus: Vanhojen asuntojen kauppa käy ja hinnat varsin vakaita

”Pitkää aikaväliä tarkasteltaessa on palattu normaaliin kauppatahtiin parin kiihkeän kauppavuoden jälkeen. Myyntiaikojen pidentymistä tai suurta hintojen laskua ei ole havaittavissa”, kommentoi hallituksen puheenjohtaja Marina Salenius Kiinteistönvälitysalan Keskusliitosta.

Vanhoissa asunnoissa aluekohtaista eriytymistä kaupunginosittain

Vanhoja asuntoja myytiin syyskuussa 5 365 kappaletta ja vuoden kolmoskvartaalilla yhteensä 15 789 kappaletta. Vuoden alusta lukien on myyty yhteensä 49 112 vanhaa asuntoja, joka on -12 % vähemmän kuin vuonna 2021, mutta edelleen 1,8 % yli viiden edeltävän vuoden keskiarvon. Kolmoskvartaalilla myytiin vanhoja kerrostaloasuntoja yhteensä 7 872 kpl, rivitaloasuntoja 3 979 kpl ja omakotitaloja 3 938. Tämä noudattaa pitkäaikaista jakaumaa erityyppisten asuntojen kaupassa. Lisäksi kauppamäärien muutos on ollut tasaista niin kerros- kuin rivi- ja omakotitalojenkin myynnissä.

Vanhojen asuntojen erityispiirteeksi on muodostumassa aluekohtainen eriytyminen kaupunkien sisällä, toisin sanoen kauppa hidastuu tai vilkastuu kaupunginosan mukaan. Esimerkiksi raideratkaisujen lähettyvillä on sekä kaupankäynti että hintakehitys ollut positiivista.

Kun huomioidaan, että vuosi 2021 oli erityisen vilkastahtinen, on vanhojen asuntojen kauppa ollut kuluneena vuonna edelleen selvästi vuosia 2018–2020 aktiivisempaa, vaikkakin syyskuussa vanhojen asuntojen myyntien kokonaismäärä oli -21,5 % alemmalla tasolla kuin viime vuoden vastaavaan ajankohtana ja -9,8 % alle edellisten viiden vuoden keskiarvon. Koko kolmannen vuosineljänneksen myyntimäärä jäi -15,9 % edellisestä vuodesta, ja se jäi myös -8,5 % alle viiden vuoden keskiarvon. Vuoden viimeinen neljännes näyttääkin lopulta suunnan vuoden 2022 asuntokaupan kokonaisvolyymille.

Uusien asuntojen kauppa vuosien 2015–2016 tasolla

Vuoden kolmannella neljänneksellä myytiin yhteensä 1 283 uutta asuntoa, joista 977 kerrostaloasuntoa ja 267 rivitaloasuntoa, eli yhteensä -48,6 % vähemmän kuin edellisen vuoden vastaavana ajankohtana. Kuluttajille ostettavaksi tarjottujen uusien asuntojen myyntimäärien laskeva trendi jatkui siten sekä syyskuussa että kolmoskvartaalilla. Kun tarkastellaan koko kulunutta vuotta, ollaan uudiskohteiden kuluttajakaupassa palattu vuosien 2015–2016 tasolle, ennen 2016 lopulla alkanutta uudiskohteiden kaupan selvää kasvua.

Kotimaisten asuntosijoitusyhtiöiden ja Suomen markkinoille tulleiden kansainvälisten sijoittajien asuntotuotannon projekteissa on kuitenkin edelleen hyvä myyntitilanne, eivätkä näiden hankkeiden myyntimäärät välttämättä heijastu KVKL:n tilastoihin.

Kaupungeista Lahti, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio parhaimmassa vedossa

Kaupungeittain tarkasteltaessa parhaiten ovat pärjänneet alkuvuonna Lahti, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio, joissa kokonaiskauppamäärä uusien ja vanhojen asuntojen osalta jäi viime vuodesta vain -10 % luokkaa, ja kauppa kävi selvästi vuotta 2020 vilkkaammin. Lahdessa myytiin alkuvuonna 1 470 vanhaa ja uutta asuntoa, joka oli 19,6 % enemmän vertailtaessa vuoteen 2020. Pääkaupunkiseudulla sekä sen kehyskuntien ulkopuolella asuntojen myynti veti alkuvuonna hieman paremmin kuin pk-seudun kehyskunnissa. Pk-seudulla laskua oli viime vuoteen -13,6 % mutta taso oli lähes sama kuin vuonna 2020. Muualla Suomessa kauppamäärien lasku oli -10,7 % mutta edelleen 7,1 % enemmän kuin vuonna 2020. Pk-seudun kehyskuntien kauppamäärät laskivat -18,6 % edelliseen ja -4,5 % toissavuoteen verrattuna.

Maakunnista Pohjois-Karjalassa asuntokauppa kävi jopa viime vuotta paremmin: kasvua oli 1,9 %, vaikka muissa maakunnissa kauppamäärät jäivät edellisestä vuodesta.

Tilastot eivät tue näkemyksiä asuntojen hintojen nopeasta laskusta

Vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 5 314 € ja Tampereella 3 505 €, Turussa 3 233 € ja Oulussa 2 373 €. Asuntojen hintojen nopeaa laskua ei tilastoissa näy. Pitkään jatkunut nouseva trendi kuitenkin kääntyi kolmoskvartaalilla useissa kaupungeissa, tosin Turku oli tässä selkeä poikkeus.

Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kääntyivät laskuun kesällä, mutta elo–syyskuussa lasku pysähtyi, ja syyskuussa hinnat nousivat 0,5 % elokuuhun nähden. Muissa Suomen 10 suurimmassa kaupungissa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat -1,2 %, eikä samanlaista tasaantumista kuin pk-seudulla ollut nähtävissä. Lasku on kuitenkin ollut melko tasaista, ja vuoden takaiseen verrattuna hinnat ovat edelleen 2,2 % korkeammat.

Kerrostaloasunnon ja omakotitalon myyntiajat varsin lähellä toisiaan

Myyntiajat nousivat hieman kesällä, mutta nousu on nyt pysähtynyt ainakin toistaiseksi. Pääkaupunkiseudulla myyntiajat pysyivät käytännössä samoina elokuuhun nähden. Vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen myyntiaika pk-seudulla oli 71 päivää ja omakotitalon 79 päivää. Ero on historiallisen pieni, ja omakotitalon kaupanteosta on selvästikin tullut entistä sujuvampi prosessi.

Muualla Suomessa vanhojen kerrostaloasuntojen nopeutui parilla päivällä 87 päivään, kun taas vanhojen omakotitalojen myyntiajat pitenivät kymmenellä päivällä 99 päivään. Ero pääkaupunkiseutuun on siten 20 päivän luokkaa.

Vapaa-ajan asuntojen kauppa jälleen kausiluonteista

Vapaa-asuntojen myyntimäärät ovat palautuneet koronavuosien jälkeen normaaliin sykliseen uomaansa. Vertailtaessa tammi–syyskuun myyntiä suurimmissa mökkimaakunnissa vuoteen 2019 ennen korona-aikaa, oli kauppamäärissä havaittavissa laskua Varsinais-Suomessa ja Uudellamaalla. Pirkanmaalla, Pohjois-Pohjanmaalla sekä Keski-Suomen maakunnissa kauppoja solmittiin taas enemmän; esimerkiksi Pirkanmaalla kauppamäärät olivat 1,2 % yli viiden vuoden keskiarvon.