Matala korkotaso on nostanut metsätilojen hintoja, käänne näköpiirissä

Metsätilamarkkinoiden kehitys 

Matala korkotaso on mahdollistanut sijoittajien matalat tuotto-odotukset ja jatkuvasti nousseet puunhinnat ovat nostaneet euroa/hehtaari ja euroa/kuutiotunnuslukuja metsätilakaupassa. Metsätilojen kysyntä on kasvanut erityisesti metsärahastojen lisääntyneiden tilahankintojen myötä. Taustalla on osittain pitkään matalalla pysynyt korkotaso, minkä johdosta sijoittajat ovat kasvattaneet vaihtoehtoisten sijoitusten osuutta sijoitussalkuissaan, osin hajauttaakseen ja osin hakiessaan vaihtoehtoja korkotuotteille. Kysyntää on kasvattanut myös edullinen lainaraha. Metsän nimellistuotto on ollut korkotasoa korkeampi. Tämä koskee niin yksityisiä kuin instituutioitakin. Lisäksi suhteellisen tasainen ja voimakas metsätilojen hintojen nousu on osaltaan edesauttanut erityisesti avoimien metsärahastojen suosion kasvua. Monilla sijoittajilla, erityisesti rahastoilla realisoituva kassavirran tuotto on ollut erittäin matala tai jopa negatiivinen. Metsätilojen yleinen hinnannousu ja vaihtelevat valuaatiokäytännöt ovat kuitenkin mahdollistaneet korkeat prosentuaaliset tuottotasot rahastojen raporteissa. 

Metsätilojen hinnannousu on kesällä 2023 rauhoittunut ja erityisesti Pohjois-Suomen alueella on nähty jopa hintojen laskua. Vuodentakaiseen verrattuna, korkotuotteista saa jälleen järkevää tuottoa ja lainarahan kustannus (Euribor 12 kk ~4 %) on samalla tasolla tai jopa ylittää metsän reaalisen tuotto-odotuksen. Coniferin metsätilamarkkinaseurannan ja analyysin perusteella toteutuneiden kauppahintojen hajonta on kasvanut. Ostovoimaisimmat tahot, joiden tuotto-odotuksien muutokset eivät seuraa metsätilakaupan kehitystä kvartaalitasolla, pitävät edelleen hintatasoa yllä niissä myynnissä olevissa kohteissa, jotka ovat heille kiinnostavia. Kuitenkin näiden ostajien tarjousten ulkopuolelle jäävissä kohteissa hintatason laskusta on nähty merkkejä. Tarjousten määrien vähentyessä toteutuneiden kauppojen hintatason hajonta on kasvanut. 

Metsämaan reaalinen hintakehitys  

Metsämaan hinta on kehittynyt viimeiset kuusi vuotta selvästi inflaatiota ja pääosin myös puun hintaa nopeammin. Taustalla on erityisesti metsää ostavien tahojen monipuolistuminen. Ammattimaisten sijoittajien määrä on monikertaistunut, kun verrataan vuoteen 2017. Myös arvonmääritysmenetelmät ovat kehittyneet. Nykyään arviot metsätilojen käyvästä arvosta ovat yhä tarkempia ja luotettavampia. Näiden myötä metsätiloista saatavien ostotarjouksien määrä on lisääntynyt, joka on edelleen nostanut kauppahintoja. Osaltaan myös näistä syistä on aika ajoin ollut merkkejä jopa markkinan ylikuumenemisesta. Tämä ilmentyi erityisesti vuosina 2021 ja 2022, (kts. Graafi 2) jolloin metsämaan ja puunhintakehityksen erotus oli suurimmillaan.  Puunhintatasoon suhteutettuna markkina on itse asiassa jäähtynyt selvästi alkuvuonna 2023 instituutioiden vähentäessä ostojaan (Liljeroos, 9.5.2023, Metsälehti).  

Alla olevassa taulukossa on esitetty metsämaan hintakehitys nimellisenä, sekä reaalisena eli inflaation kehitys huomioiden. Inflaatio huomioiden, ainoastaan Keski-Suomen ja Lapin hintakehitys on ollut positiivista. Reaalisesti muilla alueilla metsätilojen hinnat siis laskivat. Pitkällä aikavälillä katsottuna, hintojen kehitys on ollut kuitenkin voimakkaasti inflaatiota nopeampaa.

Taulukko 1. Metsämaan nimellinen ja reaalinen hintakehitys 07/2022–07/2023 maakunnittain. Lähde: Hannu Liljeroosin tilastot. 

Alue	Nimellinen	Reaalinen
Etelä-Suomi	4,9 %	-1,5 %
Keski-Suomi	8,6 %	2,2 %
Pohjois-Suomi	1,6 %	-4,9 %
Lappi	7,5 %	1,1 %

 
Metsätilamarkkinoiden näkymät 2023-2024 

Pitkään jatkuneen metsätilojen hinnannousun myötä metsätilojen tuotto-odotus on laskenut ja metsäsijoittamisen houkuttelevuus kiinteistöihin verrattuna selvästi laskenut. Reaalinen tuotto-odotus on Coniferin markkinahintaseurannan mukaan laskenut vuonna 2022 noin 3 %:iin vuoden 2017 4 %:n tuotto-odotuksesta. Kesän 2023 aikana on nähty ensimmäiset merkit tuotto-odotuksien paranemisesta. Metsäsijoittajan on erityisen tärkeää kiinnittää huomioita reaalisen tuotto-odotuksen tasoon ja sijoituksen kustannusrakenteeseen. Monissa rahastoissa metsätilat on arvostettu melko haastavalle tasolle nykyinen yli 4 % korkotaso huomioiden (Euribor 12 kk).

Metsätilojen hintataso on alkusyksyn 2023 aikana pysynyt vakaana, mutta erittäin korkeiden, keskimääräisen hinnan ylittävien tarjousten määrä on vähentynyt selvästi. Instituutio-ostajien kaupat ovat vähentyneet koko vuoden selvästi ja erityisesti syyskuu näytti jo merkittävää jäähtymistä, kun Liljeroosin tilastojen mukaan rahastotyyppisten sijoittajien yhteen laskettu kauppasumma jäi ennätysmatalaksi, noin 1 miljoonaan euroon.  

Näkemyksemme mukaan nykyinen metsä- ja sahateollisuuden markkinasuhdanne aiheuttaa syksyn ja talven aikana merkittävää painetta erityisesti tukkipuun alavireisen hintakehityksen jatkumiselle. Mikäli skenaario toteutuu, on metsätilojen kauppahinnoissa odotettavissa selvää jäähtymistä. Metsätilamarkkinoita leimaa tyypillisesti matala likviditeetti. Boston Consulting Groupin tekemän arvion mukaan suomen metsien arvo on noin. 240–510 miljardia euroa, mutta Liljeroosin tilastojen mukaan vuonna 2022 edustavia julkisesti myytyjen metsätilojen kokonaiskauppasumma oli vain 204 miljoonaa euroa. Markkinan matalan likviditeetin vuoksi erityisesti metsärahastojen rooli on ollut viime vuosien metsätilojen hinnannousussa merkittävä ajuri. Mikäli asuntorahastoissa alkanut lunastusaalto leviäisi metsärahastojen puolelle voidaan markkinoilla nähdä hyvin merkittäväkin notkahdus. Kyseistä systeemiriskiä lukuun ottamatta näemme pitkän aikavälin fundamentit kuitenkin vahvoina, mutta odotamme metsätilojen nimellishintoihin myös maltillista laskua talven 23-24 aikana. Puun pitkän aikavälin kysyntä on kuitenkin jatkuvasti vahvistunut ja metsäsijoituksien kysyntä sijoitusallokaatiossa on merkittävä. Tämä rajoittaa osaltaan metsätilojen hintojen laskua, jonka odotamme jäävän maltilliseksi. Sijoitusnäkökulmasta tuleva syksy ja vuosi 2024 voivat osoittautua erittäin houkutteleviksi metsätilahankintojen näkökulmasta. 

Lopputuotemarkkinoiden näkymät 2023-2024 

Pitkäkuituisen markkinasellun hinnanlasku jatkui voimakkaan syksyyn tultaessa. Syksyn edetessä on kuitenkin ilmentynyt merkkejä eurooppalaisten sellumarkkinoiden piristymisestä ja markkinat odottavat hinnan tasaantumisen tapahtuvan viimeisen vuosi neljänneksen aikana.Lyhytkuituisen sellun hinta on jo alkanut kääntymään niin Kiinassa kuin suurimmissa tuottajamaissa latinalaisessa Amerikassa. Shanghain pörssissä sellufutuurien hintojenlasku on pysähtynyt ja brasilialainen lyhytkuituisen sellunvalmistaja Suzano ilmoitti nostavansa hintojaan. Tämänhetkinen hintaero per sellutonni on lyhytkuituisen ja pitkäkuituisen sellun välillä ennätyssuuri. Mikäli ajatellaan tämän eron palautuvan normaaliin, asettaa se rajan pitkäkuituisen sellun hinnanlaskulle, jos lyhytkuituisen sellun hinnan tasoittuminen on pysyvää.   

Sahatavaran hinta on polkenut paikallaan loppukeväästä lähtien. Euroopan rakennussektorin hidastuminen on vaikuttanut merkittävästi sahatavaran kysyntään. Kiinan talouden ajurit ovat kysymysmerkkejä, eikä Lähi-Idästä ole tullut sahatavaran kysynnän pelastajaa. Tällä hetkellä katseet suuntautuvatkin Yhdysvaltoihin. Heidän taloudellansa on ollut tapana olla Eurooppaa edellä suhdanteissa ja sieltä toivotaankin ajureita sahatavaran kysynnän elpymiselle. Mielenkiintoista on, miten heidän kotimainen ja Kanadan tuotanto pystyvät vastaamaan mahdolliseen kysynnän kasvuun. Tästä meille ensimmäisenä indikoi Chicagon pörssin sahatavarafutuurit.  

Tukki- ja kuitupuun hintataso on pysynyt Suomessa kansainväliset suhdanteet huomioiden vielä hämmästyttävän vahvana. Tukkipuun hinnassa odotamme talven 2023–2024 aikana vielä kohtuullista hinnanlaskua, mutta kuitupuun hinnan odotamme pysyvän lähellä nykytasoa, mikäli teollisuuden Q3/2023 antamat näkymät sellunhinnan kehityksestä toteutuvat.  

Lue koko juttu graafeineen osoitteessa https://aarimetsa.fi/artikkelit/markkinakatsaus-syksy-2023/