KTI Markkinakatsaus ja Rakli-KTI Toimitilabarometri kevät 2024: Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hiljaiselo jatkuu

Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi jäi puoleen miljardiin euroon 

KTI:n transaktioseurannassa vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppavolyymi jäi alle puoleen miljardiin euroon. Huhtikuun lopun tilanteessakin jäätiin vielä selkeästi alle 600 miljoonan euron, joka on lähes 10 prosenttia viime vuoden vastaavaa ajanjaksoa vähemmän. Alkuvuoden kiinteistökaupat on tehty pääosin yksittäisistä kohteista, ja suurimmatkin transaktiot asettuvat 50–70 miljoonan euron kokoluokkaan. Eniten kauppoja on tehty yksittäisistä liike- ja tuotannollisista kiinteistökohteista. Asuntokiinteistöjen osuus on huomattavasti muutamia viime vuosia matalampi. Toimistokiinteistöistä ei ole tälle vuodelle kirjattu kuin yksi merkittävämmän kokoluokan kauppa, ja yhteiskuntakiinteistöjenkin kauppoja vain muutamia. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista on vajaa kolmannes.    

Odotukset kaupankäynnin kehityksestä nousujohteisia 

Rakli-KTI Toimitilabarometrissa enemmistö vastaajista odottaa sekä koti- että ulkomaisen sijoittajakysyntään selkeää kasvua seuraavien 12 kuukauden aikana. Toimitilamarkkinoilla kysyntää löytynee vahvimmin liike- ja tuotannollisiin kohteisiin, kun taas toimistokiinteistöjen houkuttelevuus nähdään selkeästi heikompana. Kaupankäynnin vilkastuminen edellyttää kuitenkin korkojen odotetun laskun toteutumista. Velkarahoituksen saatavuuden kiinteistösijoituksiin arvioidaan helpottuneen viime syksystä, mikä myös osaltaan edesauttaa kaupankäynnin viriämistä.      

Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat 4,2 prosenttia, mutta vajaakäyttö pysyy korkeana 

KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 4,2 prosenttia kevään 2023 ja 2024 välisenä aikana. Myös ydinkeskustasta löytyy nyt kuitenkin runsaasti tyhjää toimistotilaa: maaliskuun lopun tilanteessa keskusta-alueen vajaakäyttöaste oli yli 14 prosenttia, eli lähes yhtä korkealla kuin koko pääkaupunkiseudulla keskimäärin. Tilankäyttäjien vähenevä tilatarve ja kiristyvät laatuvaatimukset mahdollistavat parhaiden tilojen vuokrien nousun sitkeästä vajaakäytöstä huolimatta. Jatkuva ja kärjistyvä polarisaatio ylläpitää myös toimistojen uudisrakentamista, ja maaliskuun lopun tilanteessa pääkaupunkiseudulle oli rakenteilla yli 160 000 uutta toimistoneliötä, joista yli 120 000 neliötä on valmistumassa kuluvana vuonna. 

Tuotannollisten kiinteistöjen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla vahva  

Pääkaupunkiseudulle ja ympäristökuntiin on viime vuosina rakennettu vilkkaasti uusia tuotanto-, logistiikka- ja varastokiinteistöjä. Maaliskuun lopun tilanteessa uutta tuotannollista tilaa oli rakenteilla lähes 370 000 neliötä. Tuotannollisten kiinteistöjen vuokra- ja vajaakäyttöodotukset pysyttelevät selkeästi toimisto- ja liikekiinteistöjä positiivisempina. Liikekiinteistöjen markkinakehitys on jo vuosia ollut mollivoittoinen kuluttajakäyttäytymisen muutoksen painamana, jota koronapandemia vielä osaltaan kärjisti. Liiketilojen vuokraodotukset ovat edelleen varsin maltillisia, mutta käyttöasteet pysyttelevät korkeina. Kiinteistökauppamarkkinoilla liikekiinteistöjen houkuttelevuus näyttää viime kuukausina vahvistuneen, kun jo vuosia laskeneet markkina-arvot helpottavat ostajien ja myyjien yhteisen hintanäkemyksen löytymistä. Sijoittajat ovat kuitenkin edelleen varsin valikoivia.    

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen vajaakäyttö korkea, mutta tarjonnan kasvu hidastuu 

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski maaliskuun 2023 ja 2024 välisenä aikana pääkaupunkiseudulla keskimäärin tasan prosentin. Tarjonnan vahva kasvu painaa vuokrien kehitystä: vuonna 2023 pääkaupunkiseudulle valmistui ennätysmäärä, yli 7000 uutta vuokra-asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tarkoitettuihin rakennuksiin, ja keskimääräiset käyttöasteet painuivat 90 prosentin tuntumaan. Uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntohankkeiden aloitukset ovat kuitenkin korkojen nousun ja vuokramarkkinoiden heikon kehityksen myötä hyytyneet lähes kokonaan. Tarjonnan kasvu on siksi hidastumassa merkittävästi. Pääkaupunkiseudun vahvan väestönkasvun odotetaan tarjonnan hidastumisen myötä vahvistavan vuokrien nousuedellytyksiä lähiaikoina. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne pysyy huomattavasti vahvempana. 

Tuottovaatimukset tasaantumassa 

Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset lähtivät korkojen nousun myötä kasvuun ennätysmatalilta tasoiltaan vuoden 2022 loppupuolella. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa tuottovaatimukset osoittavat jo varovaisia tasaantumisen merkkejä – mutta vain valikoidusti. Hyväsijaintisen ja laadukkaan asuntokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin barometrissa nyt 4,2 prosenttiin ja liikekiinteistön tasan prosenttiyksikön korkeammaksi. Molemmat ovat 0,1 prosenttiyksikköä matalampia kuin puoli vuotta sitten. Sen sijaan toimistokiinteistöjen tuottovaatimukset jatkoivat nousuaan: Helsingin keskustassa noteeraus oli nyt 5,1 prosenttia, joka on 0,4 prosenttiyksikköä korkeampi kuin viime syksynä. Toimistokiinteistön nettotuottovaatimus on viimeksi ollut tällä tasolla vuonna 2015. Samaten yhtä kapea marginaali toimisto- ja liikekiinteistöjen välillä on nähty viimeksi noin vuosikymmen sitten. Hiljaisilla kauppamarkkinoilla tuottovaadetasoista on kuitenkin hyvin vähän varsinaista markkinaevidenssiä.