Näkökulma: Sumuinen sote-kiinteistökenttä kaipaa kirkastamista

Ennen hyvinvointialueuudistusta kunnat vastasivat itse sosiaali- ja terveyspalveluiden järjestämisestä. Tällöinkin toteutustapoja oli useita ja käytännöt vaihtelevia. Kuitenkin useissa tapauksissa kiinteistöt olivat operatiivisesta toiminnasta vastaavan tahon taseessa eli omistuksessa. 

Kuntien sote-kiinteistöjen kustannukset ennen vuotta 2023 perustuivat sisäiseen vuokraan. Usein kohteista ei ole tehty vuokrasopimuksia, ja sisäiset vuokrat ovat muutenkin vain löyhästi vertailtavissa aitoihin vuokrasopimuksiin. Sisäisen vuokran määräytyminen on vaihdellut – ja vaihtelee edelleen – merkittävästi kunnasta riippuen. Joissakin kunnissa sisäinen vuokra on muodostunut pelkästään ylläpidon kustannuksista, toisissa taas on huomioitu myös pääomakustannus. Toteutustapoja on yhtä monta kuin kuntiakin. Vuoden 2022 sote-kiinteistöjen vuokratasoa ei siis voi suoraan verrata siirtymäkauden vuokratasoihin.

Osa hyvinvointikiinteistöissä edelleen käytössä olevista sopimuksista perustuu historiassa tehtyihin, niin kutsuttuihin siirtyneisiin sopimuksiin, joita ei ole tarvinnut muuttaa vuokra-asetuksen mukaisiksi. Näiden sopimusten keskimääräinen vuokrataso on luokkaa 10-11 €/m²/kk (lähde: Maakuntien tilakeskus). Tätä voidaan verrata vaikka valtion toimitilakustannuksiin (n. 14,5/m²/kk) (lähde: Senaatti) ja todeta luvun olevan huomattavasti matalampi. Jos oletetaan, että myös muut kuin siirtyvät sopimukset ovat olleet vuokran suuruuden suhteen samalla tasolla, voidaan todeta vuokran olleen riittämätön kestävän kiinteistönpidon mahdollistamiseksi. 

Kun kenttä on ollut murroksessa, ei myöskään ole ollut riittävää varmuutta investoida tilojen kaipaamiin peruskorjaus- ja perusparannustoimenpiteisiin. Siirtymäkautta edeltävien vuokrasopimusten vuokratasoa arvioitaessa olisikin syytä tarkastella, onko niissä otettu huomioon riittävällä tasolla varautuminen vääjäämättä tuleviin investointitarpeisiin, vai onko vuokraa peritty vain ja ainoastaan päivittäisistä operaatioista, jotka ”pitävät rakennukset pystyssä”.

Miten on nyt? Siirtymäkausi

Tällä hetkellä eletään siirtymäaikaa. Sosiaali- ja terveyspalveluiden järjestämisvastuu on siirtynyt hyvinvointialueille, mutta suuri osa kiinteistöistä on yhä edelleen kuntien omistuksessa. Valtaosaan näistä kiinteistöistä on tehty siirtymäkauden asetuksen mukainen vuokrasopimus, mutta joukossa on myös siirtyneitä sopimuksia. Vuokra-asetuksen mukaisissa sopimuksissa vuokrataso ja sopimuksen pituus on määritetty. 

Siirtymäkauden sopimukset ovat määräaikaisia ja ne lähtökohtaisesti loppuvat vuoden 2025 lopussa, ellei optiovuotta käytetä. Hyvinvointialueet ovat ympäri Suomen ilmoittaneet, ettei optiovuotta aiota käyttää yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta. Käytännössä kaikki siirtymäkauden sopimukset siis loppuvat 2025. 

Vuokra-asetuksen mukainen vuokra on lähtökohtaisesti nostanut kunnan vuokratuloja. Kysymys siitä, onko vuokrataso noussut todellisten kustannusten tasolle, vai siitä yli, vaatisi kokonaisvaltaista tutkimusta ja selvitystä. Pelkkä vuokratulojen nousu ei kuitenkaan vielä tee vuokraustoiminnasta kultakaivosta. Jos kunta haluaa pitää tilat käyttökelpoisina ja relevantteina pitkäjänteisesti on sen varauduttava myös tuleviin investointeihin. Vuokratason lisäksi myös vuokra-ajan pituudella ja vuokrasopimuksen muilla ehdoilla on merkittävä vaikutus arvioitaessa sopimusta pitkäjänteisen kiinteistönpidon kannalta. 

Siirtymäkausi on myös siinä mielessä erityistapaus, että hyvinvointialue on joutunut vuokraamaan tiloja, joissa se ei välttämättä enää toimi. Hyvinvointialueilla on siis vielä tämän vuoden loppuun asti velvollisuus maksaa vuokraa myös näistä tiloista. On odotettavaa, ettei kaikkien kiinteistöjen osalta vuokrasopimusta jatketa. Siirtymäkauden vuokraamisvelvoitteen yhtenä tarkoituksena on ollut, että hyvinvointialueella on siirtymäkauden aikana käytössään kaikki kuntien sote-tilat jatkuvuuden turvaamiseksi.

Miten on huomenna? Mitä siirtymäkauden jälkeen?

Tulevaisuudessa laki ei tule enää säätelemään hyvinvointialueen ja kunnan välistä vuokrausta, vaan toiminta perustuu markkinaehtoisuuteen. Kunnat eivät enää voi suoraan vuokrata sote-tilojaan, vaan niiden tulee yhtiöittää vuokralle jäävät sote-kiinteistönsä. Kunnalla ei ole velvollisuutta vuokrata kiinteistöjä, eikä toisaalta hyvinvointialueilla velvollisuutta niitä kunnilta vuokrata. Kysyntä ja tarjonta määräävät vuokratason ja tilan tarpeen. 

Kysynnän puolella on hyvinvointialue ja sen tarpeet erilaisille toimitiloille. Hyvinvointialueet parasta aikaa työstävät palveluverkkosuunnitelmiaan eteenpäin, joissa yhtenä kärkiteemana on palvelujen maantieteellinen sijoittuminen. Liikkuvien palvelujen ja digipalvelujen kehittyminen voi tulevaisuudessa laskea fyysisten toimipisteiden tarvetta. Hyvinvointialueen vaihtoehtopalettiin tilakysymyksissä kuuluu tilojen vuokraaminen, joko kunnilta tai yksityisiltä toimijoilta, tilojen ostaminen kunnilta tai yksityisiltä toimijoilta, tai täysin uusien tilojen rakennuttaminen. 

Hyvinvointialueen talousohjaus on tällä hetkellä hyvin tiukkaa, eikä yllä mainitusta paletista voida hyödyntää kuin oikeastaan vuokravaihtoehtoa. Sitäkin ainoastaan hyvin lyhyillä vuokrasopimuksilla. Hyvinvointialueet ovat tarjoamassa kunnille tyypillisesti toistaiseksi voimassa olevaa sopimusta, jonka irtisanomisaika on 12 kuukautta. Vuokran hinta-ankkurina toimii usein siirtymäkauden vuokrasopimus, ja usein hyvinvointialue on vaatimassa pääomavuokran alentamista.

Tarjonnan puolta tarkasteltaessa voidaan todeta, ettei suurimmassa osassa Suomen kuntia ole tarjolla hyvinvointialueelle sopivia tiloja juuri muilla toimijoilla, kuin kunnilla. Keskimääräisesti sosiaali- ja terveydenhuollon tilat ovat vanhoja, keski-iältään yli 50-vuotiaita kokonaisuuksia, joissa peruskorjaukset ovat viivästyneet. Rakennusten kuntoa on heikentänyt epävarmuus sote-palveluiden järjestämisen tulevaisuudesta ja siitä seurannut haluttomuus investoida rakennusten kunnossa pysymiseen. 

Kunnilla onkin käsissään aikamoinen ongelma. Kiinteistöihin pitäisi investoida merkittäviä määriä, jotta ne olisivat yhä käyttökelpoisia. Koska niissä ei enää harjoiteta omaa toimintaa, joudutaan selkänojaa investoinneille hakemaan vuokrasopimusten kautta. Vuokrasopimusten tulisikin kunnan näkökulmasta olla ehdoiltaan sellaiset, että ne mahdollistaisivat tarpeelliset investoinnit. Kuntien on syytä tarkastella kriittisesti vuokratason riittävyyttä ja vuokrasopimuksen pituutta.

Vuokrasopimusten ongelmallisuuden lisäksi monelle kunnalle on jäämässä käsiin myös kohteita, joissa hyvinvointialue ei tule jatkamaan ollenkaan. Alustavan arvion mukaan 30 % kunnan omistamien sosiaali- ja terveyspalveluiden tiloista on jäämässä tyhjilleen (Lähde: Kuntaliiton kysely 2023). Mikäli kunta ei pysty kehittämään kiinteistöstä markkinarelevanttia tai käyttämään sitä omissa toiminnoissaan, muuttuvat nämä kiinteistöt käytännössä arvottomiksi. Tämä tarkoittaa kunnan talouden osalta alaskirjauksia ja siis negatiivisia tulosvaikutuksia, sekä mahdollisia purkukustannuksia, jos siihen lopulta päädytään. 

Sote-kiinteistöihin liittyy siten paljon avoimia kysymyksiä, eikä kaikkia niitä varmasti saada ratkottua siirtymäkauden aikana. Kunnat ja hyvinvointialueet toimivat rationaalisesti sääntelyn määräämissä raameissa. Osaoptimoinnin sijaan pitäisi pohtia yhteistä ongelmaa ja ennen kaikkea ratkaisua siihen. Näyttää vahvasti siltä, että nykyiset toimintaraamit ajavat sote-kiinteistöt pattitilanteeseen. Pitäisikö siis pelisääntöjä muuttaa?

Taneli Heikkilä
Paavo Kero
FCG Finnish Consulting Group