Espoo on kohentanut sijoitustaan vuokranantajien kaupunkirankingissa

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Espoon (sis. Kauniaisen) yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 4 prosenttia vuosina 2020–2023. Ennuste on tarkasteltujen kaupunkien joukossa toiseksi heikoin Helsingin jälkeen. Arvio keskimääräisestä vuokratuotosta on kuitenkin kasvanut edellisen vuoden ennusteesta maltillisesti. Myös yksiöiden arvonkehitykseen ennustetaan pientä kohennusta. Sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 5,9 prosenttia.

”Yksiöiden kokonaistuoton, jossa huomioidaan sekä vuokratuotto että asunnon arvon kehitys, ennuste on parantunut viimevuotisesta ennusteesta puolella prosenttiyksiköllä. Asuntosijoittajan saaman kokonaistuoton ennuste jää yksiöiden osalta vain hieman tutkimuksen kaikkien kaupunkien keskimääräisestä ennustetusta tuotosta. Suurempien asuntojen kokonaistuottojen arvioidaan laskevan viimevuotisesta arviosta, mutta sijoittuvan silti tarkasteltujen kaupunkien kärkipäähän”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Tuottoennusteessa on arvioitu myös asuntosijoittamisen keskimääräisten tuottojen kehitystä yksiöissä Espoon sisällä hyödyntämällä Tilastokeskuksen käyttämää kalleusalueluokittelua, jossa kaupunki jaetaan neliöhintojen perusteella kolmeen alueeseen. Ennusteen mukaan kokonaistuotot ovat korkeimmat Espoon kolmosalueella (6,6 %), jolla sijaitsevat esimerkiksi Espoon keskus sekä Espoonlahti. Toiseksi parhaat keskimääräiset kokonaistuotot yksiöistä arvioidaan saatavan neliöhinnoiltaan kalliimmalta ykkösalueelta (5,9 %), johon lukeutuvat erityisesti lähempänä Helsingin keskustaa sijaitsevat, HSL:n ns. AB-lippuvyöhykkeen asuinalueet.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Espoon sijoitus on kaupunkirankingissa kahdestoista.

”Espoon sijoitus on parantunut edellisestä vuodesta kiitettävät neljä sijaa. Asuntosijoittaja saa keskimäärin Vantaalla parempaa vuokratuottoa ja Helsingissä korkeamman arvonnousun, mutta Espoon vahvuus on mahdollisuus yhdistää positiivinen kassavirta – eli kuluja suurempi vuokratuotto – tasaiseen arvonnousuun. Espoo on asuntosijoittajalle turvallinen valinta. Espoon kaikkien vuokra-asuntojen vajaan kahden viikon keskimääräinen vuokrausaika oli vuoden alussa sama kuin Helsingissä. Sijoittajan on kuitenkin tärkeä tunnistaa, että Espoon kasvu rakentuu tulevina vuosina korostuneesti raideliikenteen varteen, mikä voi vaikeuttaa syrjempänä raiteista sijaitsevien asuntojen vuokrausta”, Rokkanen arvio.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”