Hämeenlinnassa asuntosijoittamisessa korkeat tuotot ja riskit

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Hämeenlinnan yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 7,5 prosenttia vuosina 2020–2023. Arvio keskimääräisestä vuokratuotosta on kasvanut reilulla prosenttiyksiköllä edellisen vuoden ennusteesta. Yksiöiden hintojen arvioidaan laskevan 0,2 prosentilla. Näin ollen sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 7,3 prosenttia.

”Hämeenlinnassa suhteellisen edulliset yksiöiden neliöhinnat ja korkeat vuokrat nostavat kaupungin ennustetun vuokratuoton ennen veroja vertailun kaupunkien kolmanneksi suurimmaksi ja kokonaistuoton toiseksi suurimmaksi. Myös kaksioiden kokonaistuoton ennustetaan kasvavan viimevuotisesta ennusteesta. Tästä huolimatta yksiöitä suuremmissa asunnoissa kokonaistuotot jäävät Hämeenlinnassa vertailun kaupunkien keskimääräistä tuottoarviota heikommiksi”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Hämeenlinna on kaupunkirankingissa sijalla 21. Kaupungin sijoitus on laskenut yhdellä sijalla viime vuodesta.

”Hämeenlinnassa vuokratuoton ennuste on kova, mutta asuntosijoittajan kannalta muiden mittareiden kehitys lisää sijoituksen riskiä. Kaupungin asukasluku on ollut viime vuodet pienessä laskussa ja negatiivisen kehityksen ennakoidaan jatkuvan. Tämä kasvattaa riskiä hintojen laskusta. Lisäksi kaupunkiin on valmistunut paljon uutta asuntotarjontaa, minkä seurauksena vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika on selvästi pidentynyt viime vuosina. Vuoden alussa Vuokraovi.com-sivustolla vuokralaisen löytäminen kesti 41 päivää eli reilusti yli kuukauden. Vuokralaisen löytäminen on siis Hämeenlinnassa vaikeampaa kuin monessa muussa kaupungissa”, Rokkanen toteaa.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”