Laskeva väestökehitys varjostaa Mikkelin asuntomarkkinoita

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Mikkelin yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 6,8 prosenttia vuosina 2020–2023. Arvio keskimääräisestä vuokratuotosta on kasvanut noin puolellatoista prosenttiyksiköllä edellisen vuoden ennusteesta. Toisaalta asuntojenarvon kehitys ennustetaan aiempaa heikommaksi: yksiöiden aiemmin ennustetun reilun prosentin arvonnousun arvioidaan kääntyvän koronakriisin myötä prosentin laskuksi. Näin ollen sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 5,9 prosenttia.

”Arvio Mikkelin yksiöiden keskimääräisestä kokonaistuotosta on edellisen vuoden ennustetta heikompi ja jää hieman tutkimuksen kaikkien kaupunkien keskimääräisestä tuottoarviosta. Myös kaksioiden ja suurempien asuntojen tuottoarviot ovat heikentyneet vuodentakaisesta arviosta”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Mikkelin sijoitus on kaupunkirankingissa kahdeksastoista. Kaupungin sijoitus on laskenut yhdellä sijalla viime vuodesta.

”Kun vuokrat vielä muutama vuosi sitten nousivat Mikkelissä jopa yli kolmella prosentilla vuodessa, on vuokrien kasvu nyt pysähtynyt ja markkinointiajat vuokrauksessa kääntyneet rajuun kasvuun. Muutosta voi osaltaan selittää se, että kaupunkiin on valmistunut heikkoihin kehitysnäkymiin suhteutettuna paljon uusia asuntoja. Keskeinen asuntomarkkinoihin vaikuttava tekijä on asukasluvun laskutrendin jatkuminen”, Rokkanen arvioi.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”