Miten välttää sudenkuopat taloyhtiön remontissa?

Korjausmäärät räjähtävät käsiin

Taloyhtiöiden yleisimpiä remontteja ovat putki- ja julkisivusaneeraukset sekä maalaukset ja kattojen uusimiset. Myös märkätilakorjaukset ovat yleisiä. Korjaustarpeet lisääntyvät kiihtyvää tahtia, sitä mukaa kuin maamme rakennuskanta vanhenee.

”Huolestuttaa, miten taloyhtiöt voivat pitää korjauspaineiden alla puolensa”, huokaa Juha Kulomäki, SKH-Isännöinti Oy:n teknisen isännöinnin johtaja. Kulomäeltä on juuri ilmestynyt kirja, Taloyhtiö korjausrakennuttajana (Kiinteistöalan Kustannus Oy), jossa tarkastellaan taloyhtiön remonttien suunnittelua ja läpivientiä hallituksen näkökulmasta. Kulomäki sai idean kirjaan huomatessaan, että hallitukset tarvitsevat peilauspintaa siihen, meneekö oman taloyhtiön remontissa kaikki kuten pitää. Kulomäen mukaan ei riitä, että isännöitsijä osaa ja tietää, vaan myös hallituksen on tunnettava korjaushankkeeseen liittyvät asiat. ”Jatkossa paine tähän kasvaa entisestään, kun korjausmäärät räjähtävät käsiin.”

Osakkaiden tahdon huomioiminen ja huolellinen suunnittelu tärkeää

Kulomäen mukaan taloyhtiön korjaushankkeessa on selvitettävä aina ensin, mitä osakkaat haluavat. Hankkeen suunnittelu ja toteutus tehdään vasta tämän pohjalta. ”Hallituksen tehtävänä on edustaa osakkaita ja heidän tahtoaan,” Kulomäki muistuttaa. Varsinkin putkiremonttien kaltaiset suuret remontit herättävät osakkaissa monesti vastustusta. Hallituksen ja isännöitsijän ei kannata säikähtää tätä, vaan osakkaille on perusteltava remontin tarpeellisuus. ”On luonnollista, että kalliita remontteja vastustetaan. Osakkaiden tahtoa ei saa jyrätä, mutta toisaalta osakkaat saadaan yleensä remonttien puolelle, jos vain remontille on olemassa perusteet”, Kulomäki toteaa.

Monissa taloyhtiöissä korjauksiin lähdetään vasta, kun on pakko ja kun on jo jouduttu tekemään kalliita vahinkokorjauksia. Remonttien ajoitus on vaikeaa. Kulomäen mukaan hallituksen ja isännöitsijän kannattaa tukeutua tässä yhtiön korjausohjelmaan ja tarvittaessa kuntotutkimuksiin. Ajoittamiseen vaikuttavat myös yhtiön rahatilanne, asukkaiden asumistarpeet, tarve energiatehokkuuden parantamiseen sekä suhdanteet.

Taloyhtiö korjausrakennuttajana -kirjassa painotetaan, että korjaushankkeeseen ei saa rynnätä suin päin. Suunnitteluun on varattava aikaa. Hallituksen tulee selvittää huolella esimerkiksi korjausvaihtoehdot ja niiden yleinen hintataso. Remonttiprojektiin on hankittava ajoissa myös tarvittava osaaminen ja resurssit. Suunnitteluapua saa ammattilaisilta. ”Hallituksen ei tarvitse ymmärtää kaikkia teknisiä yksityiskohtia, mutta hankkeen punainen lanka on nähtävä. Isännöitsijä voi auttaa tässä ja esimerkiksi hankkeen hinnan arvioinnissa”, Kulomäki toteaa.

Urakoitsijan valintaan kiinnitettävä huomiota

Viime aikoina on puhuttu paljon tilaajavastuusta ja harmaasta taloudesta, joihin taloyhtiökin voi korjaushankkeissaan törmätä. Urakoitsijan valintaan on tämän vuoksi kiinnitettävä huomiota.

Taloyhtiö korjausrakennuttajana -kirja pyrkii osoittamaan, miksi urakoitsijaa ei kannata valita pelkän hinnan vaan kokonaisharkinnan perusteella. Käytännössä on löydettävä taloyhtiölle ja juuri kyseiseen hankkeeseen sopivin urakoitsija. ”Urakoitsijaa valittaessa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi urakoitsijan referensseihin, työnjohdon osaamiseen sekä aliurakoitsijoiden rooliin hankkeessa”, Kulomäki luettelee. ”Myös urakoitsijan vakavaraisuus on selvitettävä viimeistään tässä vaiheessa.”

Urakoiden kilpailutus on taloyhtiölle kallista, joten pienemmät hankkeet kannattaa tilata suoraan tutulta ja luotettavalta urakoitsijalta. Tällöin merkittävään rooliin nousee hintatietoisuus. ”Jos hallitus ja isännöitsijä tietävät urakkatarjouksen olevan hinnaltaan hyvä ja pystyvät osoittamaan tämän osakkaille, korjaushanketta ei välttämättä tarvitse kilpailuttaa”, Kulomäki toteaa.

Miten välttää korjaushankkeen epäonnistuminen?

Aina taloyhtiön korjaushankkeet eivät mene nappiin: aikataulu voi pettää, urakoitsijan työnjohtaja voi vaihtua, lisätöitä voidaan joutua tekemään merkittäviä määriä, urakoitsija voi mennä konkurssiin…

”Riski korjaushankkeen epäonnistumiseen kasvaa, jos taloyhtiöllä ei ole riittävää rakennuttamisosaamista. Puutteet hankesuunnittelussa, projektinjohdossa sekä rahoituksen ja kirjanpidon suunnittelussa voivat niin ikään johtaa korjaushankkeen epäonnistumiseen”, Kulomäki luettelee. Hänen mukaansa monet karikot voitaisiin välttää huolellisella suunnittelulla ja urakoitsijan valinnalla sekä hankkeen kunnollisella valvonnalla. Taloyhtiö korjausrakennuttajana -kirjan tavoitteena on lisätä taloyhtiön hallituksen rakennuttamisosaamista. Kirjan avulla taloyhtiön hallitus pystyy viemään korjaushankkeen läpi siten, että siinä toteutuu ennen kaikkea taloyhtiön etu ja tahto.

Taloyhtiö korjausrakennuttajana ilmestyi 4.10.2013. Kirjassa tarkastellaan taloyhtiön korjaushankkeen suunnittelua sekä itse korjaustoimien hallinnointia ja valvontaa. Korjaushankkeen tyypillisimmät päätöksenteko- ja pulmatilanteet käydään kirjassa läpi, samoin kuin mahdolliset ratkaisut niihin. Kuvattujen käytäntöjen ja perustietojen avulla taloyhtiön hallitus saa vietyä korjaushankkeen läpi onnistuneesti, laadukkaasti ja sopuisasti.

Kirja esitellään medialle Lexia Asianajotoimisto Oy:n, SHK-Isännöinti Oy:n ja Kiinteistöalan Kustannus Oy:n järjestämässä korjausrakentamisen haasteisiin paneutuvassa aamiaisseminaarissa 5.11.2013. Seminaarissa korjausrakentamisen johtavat asiantuntijat kertovat, miten taloyhtiö onnistuu korjausrakentamisessa ja miten se voi hyödyntää uutta korjausrakentamisen käynnistysavustusta, joka on osa valtion viimeisintä elvytyspakettia. Tilaisuudessa on paikalla median lisäksi taloyhtiöiden hallituksen jäseniä, isännöitsijöitä, suunnittelijoita ja urakoitsijoiden edustajia. Tilaisuus järjestetään kokoustila Anna K:ssa Helsingissä (Annankatu 24, 00100 Helsinki), ja siitä lähetetään mediakutsu myöhemmin.