Putkiremonttien buumi jatkuu pitkään Jyväskylässä

Jyväskylässä on arviolta 300-400 putkiremontti-iässä olevaa kiinteistöä. Putkiremontteja tehdään nyt parikymmentä vuodessa eli hankkeita riittää vuosikausiksi. –On tärkeää, että taloyhtiön hallitus ja isännöitsijät hankkivat asiantuntijoiden avulla monipuolisesti tietoa taloyhtiölle sopivista korjaustavoista ja –vaihtoehdoista, eivätkä lähde soitellen sotaan. Putkiremontin tärkein vaihe on hankesuunnittelu, jossa kartoitetaan taloyhtiön ja sen osakkaiden tarpeisiin parhaiten sopivat tekniset ja taloudelliset vaihtoehdot, korostaa Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén.

– Vaikka Jyväskylässä on useita suunnittelutoimistoja, ei talojen saneerauksiin erikoistuneita toimistoja tai suunnittelijoita ole montaa. Valinnat on tehtävä muutaman toimiston välillä ja suunnittelijaa voi joutua odottamaan vuodenkin ennen kuin hanketta voidaan käynnistää, kertoo toimitusjohtaja Kari Kallio isännöitsijätoimisto Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy ISA:sta.

Kallio muistuttaa, että suunnitteluvaihe saattaa kestää kaksi vuotta, kun odottamiseen menee vuosi ja toinen vuosi kuluu varsinaiseen suunnitteluun ennen kuin työ voidaan kilpailuttaa. – Jos vesivahinkojen määrä ja riskit ovat suuret, on odotusaika kohtuuton. Tähän päälle on laskettava vielä se aika, mikä kuluu tarjousten saamiseen, yhtiökokouksen päätöksentekoon ja siihen kun urakoitsija aloittaa työt. Kallio arvioi, että yksi urakoitsija pystyy hoitamaan vuoden aikana keskimäärin kaksi putkiurakkaa.

Jyväskylän Kiinteistöpalvelu on vienyt läpi 25 laajaa putkiremonttia ja niiden lisäksi esimerkiksi käyttövesiputkiston uusimisia sekä lukuisia muita korjaushankkeita. Tällä hetkellä toimistolla on käynnissä kahdeksan putkiremonttihanketta ja useassa taloyhtiössä hankesuunnittelu tai suunnitteluvaihe.

Kohteiden hintoja ei voi vertailla

Putkiremontin neliöhinnoista liikkuu paljon villejä huhuja. Kallio korostaa, että eri taloyhtiöiden putkiremonttien neliöhintoja on mahdoton vertailla. – Neliöhinta on erittäin harhaanjohtava. Esimerkiksi kahdessa 30 asuinhuoneiston taloyhtiössä toisen remontti maksoi 430 euroa ja toisen 720 euroa neliöltä, koska toisen talon huoneistojen keskikoko oli 80 ja toisen 40 neliötä. Lisäksi hintaan vaikuttavat monet muut tekijät kuten, töiden laajuus, rappujen määrä ja valittu laatutaso.

– Hankesuunnitteluvaiheessa taloyhtiön osakkaat valitsevat ne korjausvaihtoehdot, jotka viedään suunnitteluvaiheeseen. Vaikka korjausrakentamishankkeen kustannukset toteutuvat pääosin rakentamisvaiheessa, ne määräytyvät lähes kokonaan hankesuunnittelussa, Sallmén kiteyttää.

Mitä huolellisemmin lähtötiedot on selvitetty ja esitelty ymmärrettävästi osakkaille, sitä häiriöttömämpi itse rakentamisvaihe on. Tämä näkyy selvästi myös pienempinä toteutuksen kustannuksina.  – Kokemukseen ja luotettavuuteen kannattaa panostaa, sillä 10 000 euron säästö putkiremontin suunnittelukuluissa voi maksaa 20 000 euroa työmaa-aikana, jos ilmenee virheitä, Kallio tietää.

Kallion mielestä on tärkeää, että hallitus on koko ajan selvillä taloyhtiön kunnosta, tarpeista ja taloustilanteesta.  Siksi hänen mielestään jokaiseen taloyhtiöön tulisi vahvistaa pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma, PTS 10 vuodeksi kustannusarvioineen.  PTS perustuu usein asiantuntijan erikseen laatimaan kuntoarvioon ja - tutkimukseen, mutta siinä pitää ehdottomasti huomioida myös taloyhtiön omat näkemykset ja aiempien korjausten mahdolliset talousrasitteet. Kun PTS vahvistetaan vuosittain yhtiökokouksessa, osakkaatkin saadaan paremmin mukaan hankkeen valmisteluun.

Suosittelemme jokaiseen yli 10 vuotta vanhaan taloon kokonaisvaltaisen kuntoarvion teettämistä, lisättynä tarvittavilla kuntotutkimuksilla taloyhtiön ikä huomioiden, esimerkiksi putkiston kuntotutkimuksen teettämistä.  Hallituksen käsittelyn jälkeen ne olisi syytä jakaa kaikille osakkaille ja tarvittaessa käsitellä vielä yhtiökokouksessa.

Kuntotutkimus määrittää,  mitkä vaihtoehtoiset korjaustavat ovat mahdollisia. Selvitämme myös osakkaiden kylpyhuoneiden kunnon, koska se vaikuttaa olennaisesti siihen millä tavalla remontti on järkevää toteuttaa.

Sallmén muistuttaa, että hankesuunnitteluvaiheessa on otettava kantaa myös siihen, uusitaanko putkiremontin yhteydessä muita, vielä käyttökunnossa olevia järjestelmiä kuten sähkönousuja tai tele- tai antennitekniikkaa siksi, että se on taloudellisesti kannattavaa.

– Isännöitsijän tärkein rooli on toimia hankkeen valmistelussa neuvovana asiantuntijana, ohjata valinnoissa ja esittää hallitukselle johdonmukainen etenemisjärjestys. Sopimuskumppaneita kartoittaessa isännöitsijän kokemuksesta on hyötyä taloyhtiölle, Kallio summaa.

LISÄTIETOJA: (puh.numerot vain toimitusten käyttöön)

Kiinteistöliitto, vanhempi lakimies, varatuomari Jaana Sallmén puh. 045 1353022 ja vanhempi lakimies Kristel Pynnönen puh. 040 5796978.

Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy ISA, AIT-isännöitsijä, toimitusjohtaja Kari Kallio, puh. 050 3111210.

Suomen Talokeskus Oy, projektipäällikkö Tom Lindborg, puh. 050 5737181.

Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys, toiminnanjohtaja Irja Putkuri-Niemistö, puh. 045 110 6333.

Korjaushanke haltuun -kiertue

Kiinteistöliitto yhteistyökumppaneineen toteuttaa Korjaushanke haltuun -kiertueen, joka tavoittaa noin 2000 taloyhtiöiden isännöitsijää ja hallituksen jäsentä 12 paikkakunnalla eri puolilla Suomea puolen vuodessa. Jyväskylässä seminaari on torstaina 24.10.2013.

Kiertueen tavoitteena on edesauttaa taloyhtiöiden korjaushankkeiden onnistumista. Tiedon tarve on suuri, sillä jo linjasaneerausten määrän ennustetaan ensi vuosikymmenellä kasvavan nykytahdista kolmanneksen.

Kiinteistöliitto kokoaa valtakunnallisena vaikuttajana yhteen asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt, asuinvuokratalojen omistajat sekä yksityiset vuokranantajat.

Tavoitteena on huolehtia asunto- ja muiden kiinteistöjen omistamisen edellytyksistä, kehittää alan yleistä kilpailukykyä sekä edistää kiinteistöomaisuuden kunnossapitämistä Suomessa.

Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy ISAon perustettu vuonna 1976. Yritys on Keski-Suomen ensimmäinen auktorisoitu isännöitsijätoimisto.Toimisto on yksityisessä omistuksessa ja siellä työskentelee 14 henkilöä, joista kahdeksan on isännöitsijöitä.